W obrocie gospodarczym umowa przedwstępna stanowi niebywale ważne narzędzie do zawierania określonych umów w przyszłości, uważana jest za umowę przygotowującą zawarcie konkretnie oznaczonej umowy. Powyższe stanowisko jest niewątpliwie trafne, zważając na częstotliwość stosowania omawianej umowy w obrocie gospodarczym . Wymienić należy sytuacje gdy ze względu na pewne przeszkody faktyczne czy też prawne zawarcie umowy stanowczej nie jest możliwe, czy też gospodarczo niewskazane. Strony zawierają ją również w przypadkach kiedy chcą dać sobie czas na dokonanie określonych czynności od których zależy zawarcie umowy przyrzeczonej. Przykładem powyższego często występującym w praktyce problemem jest brak zezwolenia właściwej władzy na zawarcie transakcji, jednak można przypuszczać, iż takie zezwolenie strony uzyskają w przyszłości. Sama definicja, przesłanki i możliwość jej zawierania nie stanowi aktualnie kontrowersji. Orzecznictwo i doktryna w sposób wystarczający wyjaśniła wszelkie wątpliwości, powodując, iż konstrukcja prawna, niezbędne elementy i jej skutki są jasne i klarowne. Jednakże co więc w przypadku kiedy zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego obowiązku ? Niniejszy artykuł ma na celu wyjaśnienie pojawiających się wątpliwości, a także precyzyjne wytłumaczenie uprawnień i sposobów ich realizacji przez strony zawierające umowę przedwstępną.

 

Polski ustawodawca zabezpieczył stronę, która została poszkodowana poprzez bezpodstawne uchylanie się od zawarcia umowy przyrzecznej, przewidział bowiem dwojakiego rodzaju następstwa prawne: słabsze i silniejsze (art. 390 k.c.).

Skutek słabszy

Skutek słabszy polega na obowiązku naprawienia szkody, jaką wierzyciel(osoba uprawniona) poniosła w związku z niedojściem umowy przyrzeczonej do skutku. Zakres odszkodowania określa tzw. negatywny interes umowny. Nadmienić warto, iż chodzi o wykazanie przez uprawnionego szkody, którą poniósł licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej, słusznie przyjmuje się, iż należy patrzeć na ujemny interes umowy przyrzeczonej, która całkowicie pochłania ujemny interes umowy przedwstępnej. Istotne znaczenie ma kwestia wydatków poniesionych przez uprawionego na poczet przyszłej umowy, powszechnie przyjmuje się, iż do należnego odszkodowania można wliczyć tylko wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej,a nie do jej realizacji. W praktyce duże znaczenie ma dyspozytywny charakter regulacji zastosowanej w art. 390 § 3 k.c. Zgodnie z którą strony mogą w umowie odmiennie określić zakres odszkodowania. Jest to niebywale trafna regulacja czyniąca zadość nowoczesnemu podejściu do konsensualnego konstruowania umów, a także urzeczywistnia zasadę swobody umów. Zobowiązany może zwolnić się od zapłaty odszkodowania poprzez zgłoszenie gotowości do zawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawnienie to zachodzi w sytuacji, gdy uprawiony wybierze realizację skutku słabszego. Stanowisko należy ocenić pozytywnie, zważając na to, iż rzeczywistym celem pokrzywdzonego było zawarcie umowy, a kwestia odszkodowania pojawiła się dopiero następczo kiedy zobowiązany zmienił zdanie co do zawarcia umowy przyrzeczonej powodując, iż wierzyciel poniósł szkodę.

Skutek silniejszy

Skutek silniejszy polega na przymusowym zawarciu umowy przyrzeczonej wbrew woli dłużnika. Ustawodawca uzależnił realizację tego uprawnienia po spełnieniu dodatkowej przesłanki, a mianowicie umowa przedwstępna musi czynić zadość wymaganiom ważności umowy przyrzeczonej. Dodatkowe obostrzenie ma na celu przeciwdziałaniu sytuacji, w której strony będą wykorzystywały umowę przedwstępną do omijania bezwzględnie obowiązujących przepisów dotyczących formy zawierania określonych umów. Przykładowo wskazać można zawarcie przez strony umowy przedwstępnej o przeniesienie własności nieruchomości w formie aktu notarialnego, pozwala to uprawionemu wystąpienie z żądaniem w stosunku do zobowiązanego o złożenie oświadczenia woli określonej treści, z kolei gdy umowa przedwstępna będzie miała zwykłą formę pisemną uprawionemu pozostaje roszczenie odszkodowawcze. Warte odnotowania jest upoważnienie przemienne przysługujące uprawionemu w przypadku możliwości zastosowania zarówno skutku silniejszego jak i słabszego, może on wtedy bądź dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, bądź to żądać odszkodowania z powodu nie zawarciaumowy definitywnej. Strona realizująca swoje uprawnienia zgodnie ze skutkiem silniejszym, nie może jednocześnie dochodzić swoich roszczeń ze skutku słabszego. Wyjątkiem od powyższego jest sytuacja, kiedy sąd oddali żądanie uprawionego co do zawarcia umowy przyrzeczonej, wtedy wierzyciel może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym.

Droga sądowa

Niezwykle ważnym problemem jest sposób w jaki można dochodzić żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Rozstrzygnięte zostało to przez polskiego ustawodawcę w art. 1047 k.p.c., gdzie zapadłe konstytutywne orzeczenie sądu będzie równoznaczne ze złożeniem oświadczenia przez zobowiązanego, uchylającego się od zawarcia przyrzeczonej umowy. Warto wyjaśnić nasuwające się wątpliwości czy w powyższej sytuacji dochodzi do przymusowego zawarcia umowy wbrew woli dłużnika. Bezsprzecznie należy stwierdzić, iż oświadczenie woli dłużnika zostało wyrażone w poprzednio zawartej umowie przedwstępnej, sąd w konsekwencji tylko znosi skutki uchylania się od poprzednio wyrażonej woli.

Przedawnienie

Początkiem biegu jednorocznego terminu przedawnienia, zarówno co do skutku silniejszego jak i słabszego, jest bezskuteczny upływ terminu uzgodnionego lub wyznaczonego do zawarcia przyrzeczonej umowy. Wyżej został wspomniany przypadek oddalenia roszczenia o zawarcie umowy stanowczej. Wtedy inaczej został określony początek biegu przedawnienia, a mianowicie biegnie on od chwili uprawomocnienia się orzeczenia o oddaleniu powyższego żądania. Wyjątek ten został wprowadzony, aby strona poszkodowana miała rzeczywistą możliwość realizacji roszczeń o naprawienie szkody, wynikłej z nie zawarcia umowy definitywnej.

Autor:

Jakub Zamojski

Uniwersytet Śląski w Katowicach

Student III roku prawa na wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *