Zasiedzenie najoględniej można zdefiniować, jako pewien sposób nabycia własności na skutek upływu czasu. W efekcie posiadacz nieuprawniony, poprzez upływ oznaczonego w przepisach czasu, nabywa prawo poprzez faktyczne jego wykonywanie. 

Instytucja zasiedzenia w głównej mierze eliminuje rozbieżność pomiędzy stanem własności, a faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich. Zasiedzenie de facto powoduje szkodę dla dotychczasowego właściciela, lecz dzieje się to jedynie z przyczyny powstania zaniedbań w jego uprawnieniach właścicielskich tj. poprzez pozwolenie na to, że ktoś inny wykonywał jego prawo.  

Przedmiot zasiedzenia: 

W trybie zasiedzenia głównie może dojść do nabycia prawa własności. Przedmiotami zasiedzenia są więc rzeczy ruchome, nieruchome oraz służebności gruntowe. Jednakże zgodnie z zapisem art. 292 KC: 

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Ponadto dopuszczalne jest również nabycie prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie, jak i odrębnej własności lokalu, która została ustanowiona wcześniej. Podczas nabycia przez zasiedzenie nieruchomości lokalowej, dochodzi również do nabycia udziału we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym gruntu. Jednakże, niemożliwym jest zasiedzenie części lokalu ponieważ przedmiot odrębnej własności, zarówno przed i po zasiedzeniu musi stanowić w całości samodzielny lokal. 

W tym miejscu zasygnalizować należy, że istnieje również możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowej. Niemożliwe jest natomiast zasiedzenie drogi publicznej. 

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości: 

Aby doszło do skutecznego zasiedzenia nieruchomości należy spełnić kilka przesłanek, mianowicie: 

  • upływ okresu czasu,
  • posiadanie samoistne,
  • ciągłość posiadania,

Upływ okresu zasiedzenia nieruchomości

W tym momencie wspomnieć należy o pojęciach dobrej i złej wiary. Wedle art. 172 §1 KC: 

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. 

Kolejno w § 2 wspomnianego artykułu można znaleźć zapis, iż: 

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zważając na powyższe, bezsprzecznym staje się, iż jeśli osoba posiada nieruchomość a nie jest jej właścicielem, to do nabycia jej własności dochodzi jeśli posiada ją nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Jeśli natomiast uzyskał posiadanie w złej wierze, do nabycia własności dochodzi z upływem lat 30.

Uściślić zatem należy, że w dobrej wierze jest posiadacz, który jest w błędnym i usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że ma prawo własności danej nieruchomości. Natomiast posiadacz w złej wierze, to osoba mająca świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości lub taka, która nie dołożyła należytej staranności, żeby się dowiedzieć kto nim jest.

W dobrej wierze nie jest osoba, która nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego.

Posiadanie samoistne nieruchomości

Z definicją wskazanego pojęcia mamy do czynienia w art. 336 KC: 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny).

Zatem posiadacz rzeczy, który nie jest jej właścicielem musi być posiadaczem samoistnym. Zasiedzenie nie jest natomiast możliwe w przypadku posiadacza zależnego, tj. osoby która posiada rzecz jak: 

użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą

Istnieje jednak domniemanie, że: 

ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. (art. 339 KC)

Ciągłość posiadania

Inaczej określana, jako posiadanie nieprzerwane. Art. 340 KC mówi o domniemaniu ciągłości posiadania – domniemywa się ciągłość posiadania. W przypadku postępowania sądowego, należy głównie udowodnić nabycie posiadania w określonym czasie oraz jego obecne trwanie. Ponadto, zgodnie z zapisem art. 340 zd.2 KC: 

Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. 

Istnieje również w polskim prawie fikcja prawna, że:

 posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.

Przesłanki zasiedzenia ruchomości

Dwie przesłanki pozostają niezmienne. Różnica widoczna jest jednak w kwestii upływu okresu czasu. Wedle bowiem art. 174 § 2 KC: 

posiadacz rzeczy ruchomej, który nie jest jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada rzecz nieprzerwanie od 3 lat jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

W przypadku zatem rzeczy ruchomych, nie ma możliwości zasiedzenia w złej wierze. Dobra wiara stanowi wymóg istniejący przez cały okres posiadania. 

Upływ terminu zasiedzenia

Gdy dojdzie do upływu terminu zasiedzenia – nabywa się własność posiadanej rzeczy z mocy prawa. Natomiast, bieg zasiedzenia zasadniczo ma swój początek od dnia objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego, który nie jest jej właścicielem. 

Stan samoistnego posiadania, prowadzi do nabycia własności rzeczy na skutek zasiedzenia z chwilą upływu terminu końcowego – tj. dnia będącego początkiem biegu zasiedzenia. 

Należy również przytoczyć regulację zawartą w art. 173 KC, zgodnie z którą: 

jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Skutki zasiedzenia 

Nabycie własności danej rzeczy przez posiadacza samoistnego prowadzi do utraty prawa własności przez właściciela dotychczasowego. Następuje ono z mocy prawa. Dodatkową ważną kwestią jest fakt, że wraz z nabyciem własności rzeczy nie dochodzi do wygaśnięcia dotychczasowych obciążeń, jakimi jest obarczona – przykładowo hipoteką. 

Stwierdzenie zasiedzenia 

Zasiedzenie, jak już wcześniej wspomniano, następuje z mocy prawa. Dana osoba bowiem automatycznie staje się właścicielem przez zasiedzenie wraz z upływem określonego terminu. Fakt zasiedzenia musi być jednak potwierdzony orzeczeniem sądowym. 

Niezbędne jest zatem wystąpienie do Sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Wskazany wniosek rozpatrywany jest w postępowaniu nieprocesowym. Nie jest on stricte pozwem, natomiast wskazać w nim należy osoby zainteresowane w sprawie. Wniosek wnosi się do sądu rejonowego, właściwego dla miejsca położenia rzeczy. Uprawnionym jest każdy, kto jest zainteresowany w sprawie – przeważnie osoba będąca posiadaczem samoistnym. 

Powyższy wniosek powinien zawierać m.in. wskazanie osób zainteresowanych w sprawie oraz oznaczenie nieruchomości. Jeśli nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą lub dana osoba posiada zbiór dokumentów z nią związanych – należy zarówno odpis księgi, jak i wszelkie posiadane zaświadczenia dołączyć do składanego wniosku. 

Jeżeli spełnione zostaną przesłanki zasiedzenia, Sąd orzeknie zgodnie ze złożonym wnioskiem. Należy również mieć na uwadze koszty. Od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia pobierana jest opłata stała w wysokości dwóch tysięcy złotych. 

Autor: Paweł Klich

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *